成功例子 - 舊樓投資

新樓愈賣愈貴，投資水位愈來愈淺，要另闢途徑投資，一些小本利高的樓宇成了當旺之選。以往被忽視的幾十年樓齡的舊樓，買家只要揀對地區，又懂得為單位扮靚，唾手便可有三四成利潤。舊樓集中地灣仔、北角及土瓜灣等區，統統進入，投資者的射程範圍。密食當三番，短炒收租都賺到笑。

在新盤作市場焦點的今天，舊樓尤其是唐樓或洋樓這類非屋苑式發展的物業，似乎成了被市場遺忘的一群，但這些分分鐘50至60萬起有交易的舊樓，因為價錢夠平，投資者可能「full-pay」已經搞掂，再經數萬元的裝修翻新，便提價再售，更有例子在1至2個月之間賺三至四成售出單位，絕非天方夜譚：1位投資者於今年1月以32萬元購入已有40年歷史的油麻地砵蘭街大廈中層B室，持貨32日後，再以46.8萬元「摸出」單位，帳面賺價雖只有14.8萬元，但因成本超低，獲利幅度達46%。

雖然未必每位舊樓業主都可賺四五成落樓，不過相對投資新樓齡物業，已有30年以上樓齡的舊樓物業購入成本不高，只要內部裝修稍事翻新，投資者一般都可獲利約三成轉手，成果亦算相當吸引。

投資客王小姐：喜歡投資洋樓

例如自96年已開始投資舊樓物業的王小姐，雖然遭遇97金融風暴亦有損失，但因為舊樓物業銀碼細，經過數年的「回氣」於04年捲土重來，連同已經轉手的單位，04年至今已累積購入40至50間洋樓或唐樓物業，扣除已經轉手的單位，現持有約20間單位，當中j部分都位於地鐵站側、交通方便的灣仔、銅鑼灣、旺角及太子區，王小姐更坦言細單位才是她「那杯茶」：「買舊樓我始終偏好洋樓的細單位，例如300至400方呎的開放式，或500至600方呎左右的1、2房單位，而且洋樓單位就算不短炒，收租亦較易，這些交通方便的區域，有很多後生的文職客喜歡租住，一般租金約為6,000至7,000元。不過，不同區域亦有很大分別，如我其中一個位於大坑的舊樓單位，因為區內物業的面積較大，所以要入貨的話可能要向稍大的單位埋手，而且這區租金高， 數百呎舊樓已可租近1.5萬元。至於唐樓，我就只入過1至2間，因為買唐樓要顧及的問題較多，如要留意是否有僭建，首數年的按揭息口又較洋樓高大約0.3%至0.4%，所以我較喜歡投資洋樓。」

「入貨睇價錢」

投資這類缺乏指標的物業，王小姐自有一套衡量是否值得入貨的準則：「我入貨一向睇價錢，裝修舊亦無所謂，因為花幾萬元裝修，賣相已可以相當不俗。是否抵買就以同類物業的租金回報作準，我覺得6厘以上已買得過。單位裝修翻新後，一般叫價都可比購入價高三成或以上。」

Theresa：媽咪支持買北角舊樓

有廿四孝媽咪支持的Theresa，大學畢業不久便獲母親資助投資物業，首次投資她便選擇本小利大的舊樓，她說：「因為媽咪多年來都是投資北角區的大型屋苑如城市花園及和富中心，所以初次投資我都會選北角區，而且北角區舊樓的成交價不輸屋苑，就算未必等收購，即使是放租或轉手都有不俗的賺幅。」Theresa持有的北角錦屏樓單位，實用面積555方呎。Theresa母親的戰績可謂相當彪炳：自03年沙士開始便投資北角區屋苑物業，差不多全部均為獲利易手，除住宅外，她亦有投資鋪位，其中一個鋪位更是位於吉祥大廈之內，前年時約以600餘萬元購入。

Chris：分拆套房出租

不願上鏡的舊樓投資者Chris，則以購入舊樓單位再分拆套房出租為主，並以北角區為主要基地：「其實我沒有特別鍾情哪一區，只要樓價平，我都會考慮，不過因為北角區就近自己的居所，相對容易管理，所以才多數選北角區。我買樓一般都會揀實用面積500方呎以上，而且要多窗，因為即使分間多間套房，每間套房都有窗的話，租金會較高，至於裝修方面，這類單位連翻新廚房、分間4個房間，以及每間房再安裝冷氣，大約要20餘萬元，但4個套房的租金回報可達10%之高。」

白旋風：單幢式住宅低水就買

除了散戶投資者轉投舊樓市場外，一些資深具實力的投資者亦早已覬覦這個另類市場，如「白旋風」陳清白就是一個例子，他坦言新盤呎價貴，大型屋苑樓價透明度又高，參考指標多，所以他早前已向一些透明度及指標性低的單幢式住宅物業，其中更不乏舊樓物業，因為呎價相對吸引，以秉承他「低水就買」的宗旨。

田生：逾百項目正收購

至於即將借殼上市的田生集團，其網頁內亦列出多項位於港九各區的成交案例，以及部分成功合併收購重建地盤，其中更包括月前市場傳言，英皇透過田生進行收購的西環德輔道西454A至462A號的美景大廈10幢舊樓。田生集團董事長區永華早前曾表示，田生集團現時約有逾百個收購項目進行中，當項目收購至80%至90%時，便會讓有輿趣的發展商出價，集團則會代為出面收購項目。他更指將來會擴大及加速舊樓合併的進度。

焦點故事2超級睇樓王

灣仔舊樓租金回報超6厘
本港仍有不少舊區舊樓林立，30、40年樓齡的住宅依舊隨處可見，但要鎖定投資目標，收租的首選交通方便近地鐵站，因為這類受後生仔歡迎的舊樓單位，租金回報必過6厘，灣仔區可謂當中的代表。短炒的當然最好以舊樓成交量多的區域為對象，起碼舊樓成交金額細，短炒的一定要做到貨如輪轉才有賺，如北角區及土瓜灣區就相當明顯。

灣仔區這個大區，除一般人認為的港灣道及灣仔道一帶外，其實亦包括了銅鑼灣區。這區住宅雖然並非港島區的住宅物業焦點，但向來都頗有市場，因為這區除交通、購物及娛樂極為方便之外，亦有不少「低調優質」放盤，因為不少住宅單位都可望灣仔至銅鑼灣一帶的維港海景，只要細

心尋覓的話，並不難發現靚盤，不過這靚盤不少都是已有30年以上樓齡

的洋樓。

望維港海景

灣仔及銅鑼灣區的海景舊樓，不乏外籍公司租客鍾情，所以租金向來都頗高，灣仔區住宅租金每方呎約為18元左右，銅鑼灣則逾20元水平。再加上不少年輕買家都喜歡交通及購物方便的旺區，故這兩區的買賣成交量相當穩定，35年以上樓齡的住宅成交，每月平均有50至60宗或以上，平均呎價（建築面積計算）灣仔區為3,200至3,500元水平，銅鑼灣區則為4,200至4,500元左右。

天樂里灣仔道旺中帶靜

要找較平的舊樓，可能要向較「內陸」的地段進發，如旺中帶靜的天樂里及灣仔道一帶，都有不少舊樓，價格比海景舊樓低約一成或以上，當然要同時考慮單位是否有裝修，物業又是否已經過翻新而定。

放盤單位介紹

灣仔 僑康約千呎280萬放盤

這次介紹的灣仔區舊樓放盤，是位置旺中帶靜的天樂里僑康大廈，物業為有39年樓齡的洋樓。放盤單位雖說是一個實用面積600方呎的單位，但因為舊樓的實用率極高，市場稱同類單位的建築面積為1,000方呎。室內間隔為3房2廳，其3個房間面積均相當闊落方正，大廳略呈曲尺形。

浴室及廚房裝修亦算簇新，據放盤業主表示，前業主年前斥資約20萬元為單位大翻新，所以至今裝修仍然新淨。業主現以叫價280萬元放盤，每方呎實用面積平均叫價為4,198元。
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